Indexation des loyers

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Cet automne, les trois régions de Belgique ont pris la décision de limiter ou d'interdire l'indexation des loyers en fonction de la performance énergétique du bien loué.

La cause en est les méthodes de calcul et les grilles de score qui ne sont pas identiques d'une région à l'autre, ce qui entraîne des différences significatives dans le certificat de performance énergétique (PEB) pour un bien identique.

Le PEB est devenu un élément incontournable dans le domaine de l'immobilier, car il détermine si un propriétaire a le droit ou non d'indexer le loyer d'un bien.

Valable pendant dix ans, il est obligatoire avant la vente ou la mise en location d'un logement et indique la consommation théorique annuelle par mètre carré de surface brute de plancher de l'habitation.

Plus cette valeur est faible, meilleure est la classe énergétique du bien, symbolisée par la lettre "A" pour la meilleure performance énergétique et "G" pour la moins bonne (sauf en Flandre où le score "G" n'existe pas). Cependant, il est possible qu'un même bien obtienne un PEB nettement moins bon simplement en raison de sa localisation dans une autre région.

 

Exemple :

	Bruxelles	Wallonie	Flandre
A	100%	100%	100%
B	100%	100%	100%
C	100%	100%	100%
D	100%	75%	50%
E	50%	50%	Pas d'indexation
F	Pas d'indexation	Pas d'indexation	Pas d'indexation
G	Pas d'indexation	Pas d'indexation	/

Concrètement, le loyer des biens immobiliers dont le PEB (EPC en néerlandais) porte un Label F ou G ne peuvent tout simplement pas être indexés.

Cette interdiction est également valable pour les biens qui n’ont pas de PEB.

Pour les logements avec un Label D et E, l’indexation est partiellement autorisée.

Par contre, il n’y a aucune limite à l’indexation des biens les moins énergivores portant un Label A+, A, B, ou C.

Pourquoi indexer le loyer si ce n’est pas obligatoire ?

Car la loi prévoit pour le propriétaire la possibilité d’augmenter chaque année le loyer de son bien immobilier dans le but de protéger son revenu locatif contre l’inflation et répercuter une partie de l'augmentation des charges qui lui pèsent. Le propriétaire qui n’indexe pas son loyer se prive donc non seulement d’un loyer plus élevé, mais il perd également de l’argent, car ses impôts augmentent automatiquement! 

En Belgique l’indexation des salaires est automatique.

Quand et comment notifier le locataire de l’indexation du loyer ? 

L'indexation du loyer est calculée une fois par an, à l'occasion de l'anniversaire du bail.

La formule prend en compte l'indice santé du mois précédant l'anniversaire du bail, ce qui rend impossible le calcul du nouveau loyer à l'avance.

Toutefois, si nous avons omis de notifier le locataire du nouveau loyer, nous pouvons le faire à tout moment. La notification peut être effectuée par courrier ordinaire ou par e-mail, et il n'est pas nécessaire d'envoyer un recommandé.

Calcul de l’indexation d’un loyer :

Reprise (ou pas) dans le contrat de bail, la formule du calcul de l’indexation du loyer est toujours la suivante : 

Nouveau loyer = Loyer de base x Nouvel Indice

L’inflation que nous connaissons ces derniers mois est inédite, car elle est poussée par l’augmentation des coûts des énergies qui se répercutent dans tous les secteurs de l’économie. Donc, en plus de l’augmentation du coût de l’électricité et du chauffage, c’est le coût de la vie quotidienne qui a fortement augmenté pour les locataires… mais également pour nous ! 

En tant que propriétaire, nous avons le droit d’indexer notre loyer, cependant rien ne nous oblige à appliquer l’augmentation dans sa totalité. 

En effet, le nouveau loyer est un maximum, rien ne nous empêche d’adoucir cette augmentation.

Prenons un exemple concret : Un locataire est entré au mois juin 2020 avec un loyer mensuel de 1000€ En réalisant le calcul d’indexation du loyer en juin 2021, le nouveau loyer frôle les 1080€ soit une augmentation de 80€ (+9%). 

Ce qui est important à savoir c’est qu’une indexation modérée cette année n’affectera pas celle de l’année prochaine. Nous pourrons donc à nouveau appliquer une augmentation même si le taux d’inflation diminuait fortement.

 

Conclusion : Éviter que les locataires ne soient pénalisés 2 fois. D’abord par une exposition de leur facture énergétique et ensuite par une forte indexation.