Indexation des loyers
Cet automne, les 3 Régions de Belgique ont décidé de limiter ou interdire l’indexation des loyers en fonction de la performance énergétique du bien loué.
Le certificat de performance énergétique (PEB) à un score différent pour un bien identique que ce soit en Flandre, à Bruxelles ou en Wallonie.
La faute ? Celle aux méthodes de calcul et aux grilles de score, qui ne sont pas identiques d'une Région à l'autre.
Celui-ci est devenu incontournable dans l’immobilier et est en passe de déterminer si un propriétaire a le droit, ou non, d’indexer le loyer d'un bien.
Valable pour une période de dix ans, il figure parmi les diagnostics immobiliers à réaliser avant la vente ou la mise en location d’un logement. Concrètement, il indique la consommation théorique annuelle calculée par mètre carré de surface brute de plancher de l'habitation.
Au plus cette valeur est petite, meilleure sera la classe énergétique d’un bien, et au plus faible sera la consommation en énergie de ce bien si nous devions comparer cela au nombre de mètres carrés qu’il renferme.
Cette classification est symbolisée par la lettre « A » pour la meilleure performance énergétique, et "G" pour la moins bonne, sauf en Flandre où le score "G" n’existe pas),
Cependant, il semblerait qu’un même bien obtienne un PEB nettement moins bon par le simple fait d’être localisé dans une autre Région.
Exemple :
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Bruxelles |
Wallonie |
Flandre |
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A |
100% |
100% |
100% |
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B |
100% |
100% |
100% |
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C |
100% |
100% |
100% |
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D |
100% |
75% |
50% |
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E |
50% |
50% |
Pas d'indexation |
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F |
Pas d'indexation |
Pas d'indexation |
Pas d'indexation |
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G |
Pas d'indexation |
Pas d'indexation |
/ |
Concrètement, le loyer des biens immobiliers dont le PEB (EPC en néerlandais) porte un Label F ou G ne peuvent tout simplement pas être indexés.
Cette interdiction est également valable pour les biens qui n’ont pas de PEB.
Pour les logements avec un Label D et E, l’indexation est partiellement autorisée.
Par contre, il n’y a aucune limite à l’indexation des biens les moins énergivores portant un Label A+, A, B, ou C.
Pourquoi indexer le loyer si ce n’est pas obligatoire ?
Car la loi prévoit pour le propriétaire la possibilité d’augmenter chaque année le loyer de son bien immobilier dans le but de protéger son revenu locatif contre l’inflation et répercuter une partie de l'augmentation des charges qui lui pèsent. Le propriétaire qui n’indexe pas son loyer se prive donc non seulement d’un loyer plus élevé, mais il perd également de l’argent, car ses impôts augmentent automatiquement!
En Belgique l’indexation des salaires est automatique.
Quand et comment notifier le locataire de l’indexation du loyer ?
Le calcul de l’indexation du loyer est réalisé qu’une fois par an, à l’anniversaire du bail.
La formule tient compte de l’index santé du mois qui précède l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. On ne sait donc pas calculer le nouveau loyer à l’avance. Si nous avons oublié de le faire, nous pourrons notifier notre locataire du nouveau loyer à tout moment.
Pour notifier le nouveau montant du loyer, nous ne sommes pas obligé d’envoyer un recommandé. Un simple courrier adressé par la poste ou par email suffit.
Calcul de l’indexation d’un loyer :
Reprise (ou pas) dans le contrat de bail, la formule du calcul de l’indexation du loyer est toujours la suivante :
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Nouveau loyer = Loyer de base x Nouvel Indice |
L’inflation que nous connaissons ces derniers mois est inédite, car elle est poussée par l’augmentation des coûts des énergies qui se répercutent dans tous les secteurs de l’économie. Donc, en plus de l’augmentation du coût de l’électricité et du chauffage, c’est le coût de la vie quotidienne qui a fortement augmenté pour les locataires… mais également pour nous !
En tant que propriétaire, nous avons le droit d’indexer notre loyer, cependant rien ne nous oblige à appliquer l’augmentation dans sa totalité.
En effet, le nouveau loyer est un maximum, rien ne nous empêche d’adoucir cette augmentation.
Prenons un exemple concret : Un locataire est entré au mois juin 2020 avec un loyer mensuel de 1000€ En réalisant le calcul d’indexation du loyer en juin 2021, le nouveau loyer frôle les 1080€ soit une augmentation de 80€ (+9%).
Ce qui est important à savoir c’est qu’une indexation modérée cette année n’affectera pas celle de l’année prochaine. Nous pourrons donc à nouveau appliquer une augmentation même si le taux d’inflation diminuait fortement.
Conclusion : Éviter que les locataires ne soient pénalisés 2 fois. D’abord par une exposition de leur facture énergétique et ensuite par une forte indexation.